论文关键词：房地产；价格；利润率；“暴利通理论” 　　论文摘取 要：房地产行业“暴利通理论”指出，房地产行业的利润率虽然相比之下高达绝大部分行业，但也高于某些行业，因此无可指责。实质上，住房具备生活必需品特性，非住房类房地产具备基本生产资料特性，所以无法将房地产行业的高利润率与少数行业的高利润率展开非常简单转换。而且，房价因房地产开发商追赶高额垄断利润而大大下降，超过畸高的程度，将严重危害发展。

由此可见，房地产行业“暴利通理论”是几乎错误的。　　近几年来，全国城镇尤其是大中城市房价的持续加剧，引起了关于我国房地产行业的高利润率否合理的争辩。

正确认识该问题，是精确辨别房地产形势、竖立科学房地产发展观的前提，因此有适当对该问题展开深入研究。　　 　　1.房地产行业的利润率及“暴利通理论” 　　 　　部的取样表明，2005年房地产开发企业的平均值利润率高达26.79％。学术界普遍认为，该数据依然是被高估的。另据2005年福州市物价局测算，该市房地产开发商的平均值利润率为50％，利润率最低的多达90％。

[1]指出，南京房地产开发商平均值从每套住房利润（从每个买房家庭赚）16万元，北京房地产开发行业平均值每两天的利润就能打造出一个亿万富翁。[2] 　　界、房地产业内人士透露的部分楼盘的利润率，堪称令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨24000元/平方米。

[3]2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000~8000元/平方米，而实际售价上涨至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京万城华府TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。[5] 　　多达，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均值利润率高于10％，集中于7％~8％这一区间。

[1]由此可见，房地产行业的平均值利润率相比之下低于其它行业。　　面临社会上关于房地产开发商哄抬房价、牟取暴利的抨击，有房地产开发商公开发表说道：“房产品牌就应当是具备暴利的。”[6]还有人（还包括建设部门的官员）将房地产的利润率同奢侈品（如化妆品）的利润率比起，证明房地产行业的利润率远比低，即使房地产行业的利润低也是合理的。他们声称，既然利润率多达500%的部分化妆品都没遭声援，那么平均值利润率高于30%的房地产行业显然不值一哂。

[7] 　　房地产行业的利润率相比之下高达绝大部分行业，同时高于少数行业，这种状态是合理的吗？ 　　 　　2.房地产是一种类似商品 　　 　　房地产对个人生活、企业生产的重要性是一般商品无法相提并论的。对人类而言，住房是生活必需品。人们经常说道的“衣食住行”总结了人类生活的基本必须，其中衣服、粮食和住房是最基本的生活必需品。从人类生活的基本市场需求层次来说，住房名列第三位，次于粮食、衣服。

人们在对食物和衣服的市场需求获得符合之后，就不会大自然改向对住房的市场需求。许多人甚至不会自由选择长年传输食物和衣服方面的消费开支，借此尽早提高居住于条件。

对绝大多数企业而言，房屋是最基本的生产资料之一，是积极开展生产的场所。在很多情况下，不断扩大生产规模的过程预示着不断扩大生产场所的面积。　　房地产的总价很高。

住房是目前绝大多数中国家庭最便宜的财产。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均值销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均农村居民收益为5997元。如果三口之家出售一套90平方米的新房，那么住房的总价大约28.8万元；假设家庭储蓄率为60％，则购房要花费13.3年的家庭储蓄总额。在同等条件下，商业地产的单位面积价格低于住房。

一项地产、地产的总面积相比之下小于一套家庭住房，因此前者的总价也相比之下小于后者。　　奢侈品不是个人生活必需品，也不是企业的基本生产资料，因此奢侈品对个人生活、企业生产的重要性相比之下不及房地产。而且，一般用于的某些种类的奢侈品（如化妆品）的总价，与住房的总价相差悬殊。所以，将化妆品等奢侈品的高利润率与房地产的高利润率展开非常简单转换，似乎是不准确的。

　　 　　3.房地产行业利润过低严重危害经济社会发展 　　 　　房价因房地产开发企业追赶高额垄断利润而大大下降，超过畸高的程度，对经济社会发展不会产生多种负面效应。主要展现出为： 　　3.1减少中、低收入阶层的生活水平。他们或者因无力买房而无法构建提高居住于条件的心愿，或者因买房而身负沈重的并产生相当严重的压力。　　2006年公布的《中国房地产安全性评估报告》称之为，东部地区的商品住房均价大约为4000元/平方米，房价收益比约为13，由此推测7成城市居民没购房的经济能力。

[8]据央行统计资料，在2005年10月末，上海、北京居民的平均值房地产月可供收益比分别为45%、42%。[9]两市购房者的月可供收益比相似银监会规定的50%的警戒线，低于国际通行的1/3的警戒线。

　　在“一天不工作，就不会被世界舍弃”的精神重压下，房奴的生活质量大幅上升：不肯只能替换工作，更加惧怕失业，担忧自己生病、加息，尽量减少各种支出。　　3.2不断扩大社会贫富差距。高房价使广大自寄居房屋购买者的财富加快向房地产开发商、炒房人核心区，房地产开发与投机活动缩放了“马太效应”。

　　一方面，上千万普通市民为了出售价格畸高的住房，不仅消耗了自己甚至先辈多年艰辛积累的家底，还欠下了未来十几年甚至几十年的收益。多达，当前我国70％的购房者用于了银行贷款，而在北京该比例高达90％。[10] 　　另一方面，占到全国大于比例的房地产开发商、炒房人在极短时间内累积巨额财富，沦为百万、千万、亿万富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康达先后向上海某分行了7141万元的个人住房按揭贷款，后用这些资金先后出售了128套住房展开抹黑，借此取得了巨额利润。

[11] 　　3.3容许与房地产牵涉到的行业（在生产、销售方面与房地产业没必要或间接联系的行业）减少、不断扩大生产规模。　　房地产涉及贷款在贷款总额中所占到比例大大提升，相等于挤占了其它行业的资金。从1998~2005年的7年间，房贷总额快速增长了115倍以上。其中，2005年房地产开发贷款、商业性个人住房贷款余额合计占到金融机构人民币各项贷款余额的比例相似1/4，与GDP的比值多达1/4。

[12]各种金融机构的资金过度投放房地产，这种局面减小了与房地产牵涉到行业的可玩性。

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